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有序穩行 構建美好物業服務
來源:網絡整合 | 作者:廣州物博會-小智 | 發布時間: 2022-07-26 | 126 次瀏覽 | 分享到:


物業管理作為基層治理的第一線,在疫情防控中起到了重大作用。各地政府紛紛出臺政策,推動物業在基層治理的全面覆蓋


物業行業成為“社區治理基層支柱” 物管覆蓋率疾升


據中信證券通過貝殼網的底層小區公開數據調研,全國主要的24個一二線城市,物管覆蓋率從2019年的78.8%上升至92.3%,增長60.2%。物業管理接近全覆蓋。其中,品質化項目(物業費超過2元)總的市場份額(按照金額算)占比達到71%。


5月10日,國家住建部、郵政局辦公室發文強調了給予物業服務企業必要的保障和支持。鼓勵有條件的地區按照政府向物業服務企業購買公共服務的方式,給予物業服務企業一定補償。5月13日,北京市住建委跟進發文提出將住宅物業服務項目疫情防控工作納入社區防控體系,切實保障一線物業服務從業人員必要的個人防護物品和消毒物資。


將物業行業定位為“社區治理基層支柱”,各級政府政策支持力度顯著強化,對于社區治理在疫情防控、社區養老托幼、智慧社區建設、老舊小區改造等方面物業將成為重要的參與力量。


2021年財報:50家上市物企總收入同比增長46.5%


二季度為財報季,截至2022年4月,A股和H股上市的國內物業服務企業已超50家,整體表現穩定,呈現出強者恒強的格局。


50家上市物管公司2021年收入合計1785億元,同比增長46.5%;歸母凈利潤合計226億元,同比增長45.6%。就物業行業來說,抗周期性的特點在過去的一年中表現得更為突出。


從衡量企業發展的重要指標“毛利率”看,一類是高毛利率,中駿商管、祈福生活服務、新希望服務毛利率超過40%;第二類是中高毛利率,包括合景悠活、碧桂園服務在內的21家物業公司屬于“毛利率30%”陣營,第三類為普通毛利率,保利物業(18.68%)、綠城服務(18.55%)、中海物業(17.39%)、招商積余(13.76%)。未上市的萬物云毛利率為15%。


在整體收入上,2021年的財報顯示,碧桂園服務以288.4億元收入領跑行業。2021年營業收入TOP10的物業企業中同比增速最高的是碧桂園服務、金科服務,分別為84.9%、77.7%。營業收入TOP11-20的物業企業中同比增速最高的是合景悠活,增速為114.6%。


基礎物管的收入是物業公司的“基石”,其中,碧桂園服務基礎物管137.94億元,萬物云的基礎物管113.63億元。


新大正的基礎物管收入占總營收的比重高達92.65%,主航道清晰、獨具特點。


增值服務:小荷才露尖尖角


面向業主開展的社區增值服務領域,包括但不限于家裝、社區養老、房產經紀、社區零售、團餐、社區旅游、社區傳媒等,憑借高毛利、差異化突圍等較大想象空間,被眾多物業公司視為第二增長曲線及尋求突破的新方式。


50家物業公司2021年財報中,碧桂園服務的社區增值服務業務收入最高,為33.28億元,其次是綠城服務(28.36億元),世茂服務(25.13億元),保利物業(23億元)等。


29家上市物企公布了社區增值服務的毛利率,平均值約為43.15%,遠高于基礎物業管理。


盡管經歷了整個房地產業到物業管理,三道紅線、部分房企流動性風險,從2021年下半年開始,房地產波動開始向物業管理傳導,上市股價及市值持續回落,經過洗牌及熨平之后,物業行業上市物企平均估值已經從34倍降至14倍。華潤萬象生活成為唯一一家動態市盈率超過40倍的物業公司,估值低于10倍的物企數量從去年6月29日的7家增加到27家。


有頭部優質物管企業的示范效應,整個行業的創新及增值服務就不會寂寞,未來從在管規模、業態分布、業務結構、品牌和產品、經營效率等方面都有很大的提升空間。


隨著房地產政策的持續寬松,普遍認為地產筑底回暖,但是,民企地產拿地恢復尚待時間,因此對于物業管理企業來說,一,獨立的市場拓展能力,二,增值服務新場景開發,成為物企下半場的關鍵動作。


在2021年市場拓展合約面積5000萬方以上的民企物業中,綠城服務和旭輝永升服務的獨立拓展面積,達到合約面積的60%以上。


“長期主義”,精研產品,對于“客戶需求”的突破性認知,才是未來物管企業能否再上層樓的核心點。


高質量并購 專業賽道拓寬


伴隨著房地產主業的出清、盤整,整個物業行業的并購從2022年1月華潤萬象并購中南服務之后,市場并購按下暫停鍵。


而在近期并購有所升溫。并購數量不多,但是并購質量穩健,專業賽道拓寬是近期物企并購的特征。


招商積余擬5.36億元收購新中物業。公司公告擬收購新中物業67%股權,交易價款5.36億元。


新中物業是中國銀行旗下港資企業中銀集團的全資子公司;主要為銀行類金融機構客戶提供綜合物業管理服務以及銀行輔助服務。2021年7月底,新中物業在管項目數241個,在管面積559萬方,單項目面積約2.32萬方,單面積創收約6.11元/平米/月,單面積創收略低于招商積余辦公類物業(6.66元/平米/月)。新中物業2021年凈利率9.8%,高于2021年12月公司收購的三家公司整體凈利率7%的表現。若對標招商積余2021年末凈利率(4.3%)、歸母凈利率水平(4.8%),當前新中物業凈利率水平遠高于招商積余凈利率。


高質并購附加了高增長空間。目前中國銀行內地銀行機構總數約10382家,內地非商業銀行機構總數520家,中國香港、中國澳門、中國臺灣及其他國家和地區機構550家,合計11452家。新中物業對中行機構服務覆蓋率較低,考慮到收購后中國銀行仍間接持有新中物業33%股權,預計新中物業對中國銀行機構服務的拓展率有望提升。


金茂服務公告收購首創置業旗下首置服務100%股權,對價4.5億元(其中3.15億元為全球發售所得款,1.35億元為自有資金),對應2021年靜態PE約13.7倍;截至2021年末,首置服務在管面積280萬方,合約面積711萬方,規模中等,合管比約2.54,項目儲備充裕,未來規模擴張存在較為有效的支撐;首置服務經營主要方向為高端住宅和高端商辦的物業管理服務,項目主要位于北京、上海、西安、成都等城市,項目定位、區域分布均與金茂服務有較高的契合度,預計此次交易在擴大金茂服務規模的同時,也將提升其項目密度,加強集約化降本增效。此次交易為央企背景的金茂服務首單并購。


東原仁知服務發布公告, 以現金7950萬元人民幣的代價收購浙江中都100%股權,對應2021年PE 12.8倍,以現金0.62億元人民幣的代價收購湖南金典80%股權,對應21年PE 13.2倍。浙江中都的在管面積約為480萬平方米,包括25個住宅物業項目及12個非住宅物業項目。湖南金典的在管總建筑面積約為770萬平方米,包括41個非住宅物業項目,承諾2022-2024三年累計收入和凈利潤增長不低于20%,三年合計收入不低于1.97億元,三年合計凈利潤不低于2030萬元。


有序緩行 穩步構建“美好生活”服務陣營


截至2022年6月17日,物業管理行業共有59家主板上市公司,其中香港主板55家,A股4家。


2022年6月21日,魯商生活服務通過港交所聆訊,這是今年以來第4個上市的物業股。而在此前,4月1日,萬物云正式遞交赴港上市招股書。招股書顯示,2019~2021年三年間,公司營收規模分別為139.27億元、181.45億元、237.05億元,三年實現增長70.21%。


在年初已遞交上市申請的龍湖智創生活,據瑞恩資本Ryanben Capital披露,知情人士稱龍湖智創生活有關計劃已獲港交所批準,計劃上市集資約10億美元(約78億港元)。


物業管理是一個既悠久,又年輕的行業,作為中國商品房市場的“售后”端,伴隨著中國城鎮化走過了二十年的輝煌;然而,當中國城鎮化發展已至存量為主、增量為輔的階段,物業管理以運營、服務、第三方拓展的“獨立性”,成為未來規?;c個性化兼具的必要條件。


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